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Expert Opinion

SOHO中國(00410,HK)董事長潘石屹站在北京光華路SOHO二期15層的落地窗前,渾濁的空氣包. . .

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潘石屹再談轉(zhuǎn)型:房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)要“在一起”

世界互聯(lián)網(wǎng)大會剛剛在烏鎮(zhèn)結(jié)束,潘石屹也去 “打醬油”了。

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

11月26日,北京,重度污染。

SOHO中國(00410,HK)董事長潘石屹站在北京光華路SOHO二期15層的落地窗前,渾濁的空氣包圍著樓下的行人與車輛,此時室外的PM2.5指數(shù)已突破200。他轉(zhuǎn)身讓工作人員測了測室內(nèi)數(shù)值,結(jié)果顯示室內(nèi)的PM2.5指數(shù)接近18。

潘石屹的業(yè)余愛好還有榨果汁、種蘋果,在公開場合極少談市場的他更被視為“不務(wù)正業(yè)”。但實際上,在轉(zhuǎn)型后,除了對內(nèi)部管理作了極大調(diào)整,SOHO中國正在醞釀第二次變革?!斑@將涉及所有業(yè)務(wù)環(huán)節(jié),通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)改變?nèi)伺c辦公室之間的格局?!弊蛉?11月26日),潘石屹在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時透露,預(yù)計在明年2月1日,SOHO中國將正式推出與互聯(lián)網(wǎng)合作的平臺,屆時會有20到30個項目參與其中。

“拿地肯定會慢下來”/

轉(zhuǎn)型第三年,潘石屹做得更多的事情是賣而不是買。

9月29日,SOHO中國發(fā)布公告稱,集團(tuán)與攜程上海、攜程關(guān)聯(lián)公司于9月26日就出售凌空SOHO若干物業(yè)及配套設(shè)施訂立框架協(xié)議,總對價約為人民幣30.5億元(約合38.5億港元)。

“其實今年我們也沒打算再銷售,但剛好攜程看中了這個項目,就購買了一半?!迸耸俑嬖V《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,今年陸續(xù)入市的4個項目,包括北京的望京SOHO、光華路SOHO二期、上海的復(fù)興路項目以及凌空SOHO,這幾個項目在明年會成為SOHO中國租金收入最主要的來源。“明年基本上已經(jīng)沒有銷售,租金收入會大幅提高,到明年也將徹底超過銷售(收入)。”

不過,今年上半年的營業(yè)收入中有45.86億元(人民幣,下同)仍然是靠銷售,特別是出售其在上海的多個項目權(quán)益而獲得。

“隨著散售項目越來越少,持有型物業(yè)比例增大的同時,如何能夠保證在銷售項目即將完結(jié),但租金收益還未大幅體現(xiàn)的同時順利轉(zhuǎn)型,這是SOHO中國面臨的關(guān)鍵問題,借助大宗交易回籠資金還是最合適的?!币晃环康禺a(chǎn)分析人士認(rèn)為。

“管理會更加精細(xì)化,而且拿地肯定會慢下來?!迸耸偻嘎?,今年陸續(xù)入市的項目在明年需要支付的建安成本大概是100億元,為了降低負(fù)債率,整體投資必須慢下來,“畢竟租金收益是長期的過程,不同于銷售?!?/SPAN>

潘石屹稱,目前公司賬面大約有160億元現(xiàn)金,再加上即將入賬的一筆,會保持接近200億元的現(xiàn)金量?!皬匿N售轉(zhuǎn)出租這個環(huán)節(jié)已經(jīng)成功了,因為這其中最大的挑戰(zhàn)就是資金鏈的斷裂,在轉(zhuǎn)型之前我們花了一個月的時間來測算各種會出現(xiàn)的可能性,但資金鏈一直沒有出現(xiàn)問題?!迸耸偃缡钦f。

當(dāng)記者問到,明年是否還會有新的投資時,潘石屹表示,暫時還沒有。但對于已經(jīng)進(jìn)入租賃階段的北京數(shù)個項目,潘石屹也有他的運(yùn)營之道?!跋绕谧饨饡容^低一點(diǎn),以望京SOHO為例,我們在4月份預(yù)租開始后,在5月份租金提高了10%,10月份提高了大約3%,而接下來在12月份,可能會有比較大幅度的租金上調(diào),大概在5%~10%?!?/SPAN>

SOHO中國二次轉(zhuǎn)型/

世界互聯(lián)網(wǎng)大會剛剛在烏鎮(zhèn)結(jié)束,潘石屹也去 “打醬油”了。實際上,他一直在思考如何擁抱互聯(lián)網(wǎng),而這一次,并不是簡單地在網(wǎng)上賣房子。

“現(xiàn)在每個房企都在思考房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合,下一步要考慮如何創(chuàng)新,如何做產(chǎn)品。”說到這里,潘石屹還不忘 “賣關(guān)子”,“我們在籌備秘密計劃,關(guān)于房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合,這個軟件會在明年2月1日對外宣布,現(xiàn)在具體細(xì)節(jié)還不能透露。”

在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的追問下,潘石屹透露,這一變革將涉及到SOHO中國所有業(yè)務(wù)環(huán)節(jié),從管理開發(fā)到后期出租,同時會涉及新的盈利環(huán)節(jié)以及新的城市擴(kuò)張,通過近期大量“招兵買馬”吸引有互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)驗的資深人士,來搭建SOHO中國自己的互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營技術(shù),但平臺方面也會尋找合作伙伴。

“最核心的還是怎么把傳統(tǒng)行業(yè)提升,以及在互聯(lián)網(wǎng)的情況下,人為什么還要去辦公室,這種格局會徹底變化,屆時北京和上海會各做出一個樣板間,明年會有二三十個項目參與其中?!迸耸偃缡钦f。

“這會不會是SOHO中國的第二次轉(zhuǎn)型?”記者問道。老潘點(diǎn)了點(diǎn)頭。

潘石屹和他的SOHO中國從某種意義上來說是見證了中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的數(shù)個節(jié)點(diǎn),這一切從他們購房人群的特點(diǎn)便能體現(xiàn)出來。

“從最早我們的建外SOHO、現(xiàn)代城SOHO,我們的客戶越來越多地出現(xiàn)了煤老板這個群體,緊接著鋼鐵企業(yè),當(dāng)時唐山鋼企老板到三里屯SOHO,隨便都是3、5個億,但現(xiàn)在我們的辦公樓,尤其是望京SOHO,超過90%的租戶都是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)?!边@個現(xiàn)實,讓潘石屹不得不思索如何轉(zhuǎn)型。

轉(zhuǎn)自 新浪科技

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